Que faire avec un terrain non constructible

L’achat d’un terrain non constructible peut être tentant ! En effet, le prix d’achat est plus accessible et il n’est pas impossible qu’un jour ce terrain prenne de la valeur en devenant constructible. Mais en attendant que le plan d’urbanisme local (PLU) évolue, ce qui n’est absolument pas garanti, vous vous demandez peut-être quoi faire avec ce terrain ! Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain non constructible !

• Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
• Est ce qu’un terrain non constructible peut devenir constructible ?
• Quelles sont les constructions possibles sur un terrain non constructible ?
• Est-il possible d’habiter un terrain non constructible ?
• Quelle est la fiscalité d’un terrain non constructible ?
• Achat d’un terrain non constructible : est-ce une bonne idée ?

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible signifie qu’il n’est pas possible d’aménager une nouvelle construction. Il est défini comme tel par les mairies et fixé par le plan local d’urbanisme (PLU).

Généralement un terrain n’est pas constructible pour les raisons suivantes :

• Le sol ne peut pas supporter le poids d’une construction ou la surface est trop petite.
• Il est situé dans une zone à risque naturel : incendie, inondation, glissements de terrain…
• Il est dans une zone de terre agricole, ou une zone protégée.
• Le terrain n’est pas raccordable aux réseaux d’eau, assainissement, électricité .. Et ne peut donc constituer une habitation décente.

Néanmoins, le PLU de la commune évolue avec le temps, et un terrain non constructible peut le devenir.

Avant d’envisager l’achat d’un terrain, contrôlez le plan local d’Urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) de la commune afin de vérifier que le terrain est compatible avec votre projet !

Est ce qu’un terrain non constructible peut devenir constructible ?

En effet, un terrain non constructible peut le devenir, sauf si ce dernier est situé dans une zone à risque naturel ou encore protégée. Ainsi vous pouvez bénéficier un jour d’une autorisation de bâtir délivrée par la mairie.

Toutefois, pour obtenir le fameux sésame, il convient d’être patient ! Vous pouvez attendre de voir le PLU évolué ou vous pouvez tenter d’en demander la révision ou la modification afin de rendre le terrain constructible.

Pour demander une modification du PLU, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie de la commune où est situé le terrain.

Si la commune n’a pas de PLU, vous devez vous adresser au préfet.

Bien entendu, votre demande doit être accompagnée d’une argumentation. Vous devez prouver que la construction n’est pas incompatible avec les projets de développement de la commune. Mais aussi, que le terrain ne présente pas de danger pour l’environnement.

Ensuite, la mairie mène une enquête publique auprès des organismes tels que la DDE, la chambre de l’agriculture, la protection de l’environnement avant de délibérer avec le conseil municipal. En effet, les demandes sont étudiées au cas par cas et un projet peut être accepté ou non.

Si la mairie refuse votre demande, car jugée non viable, notamment si elle ne va pas dans le sens du plan d’aménagement et de développement durable, alors vous pouvez demander une révision du PLU dans le cadre de l’article L 123-13 du code d’urbanisme. Toutefois, afin de mettre toutes les chances de votre côté, vous devez prouver que votre projet respecte les normes environnementales et qu’ils n’empiètent pas sur une zone naturelle protégée.

La validation ou le refus de votre demande dépend notamment du projet urbain de la commune et de la cohérence territoriale. 

Quelles sont les constructions possibles sur un terrain non constructible ?

Comme nous l’avons vu, vous ne pouvez pas construire une résidence, et ce quelle que soit sa superficie. Exception faite pour les petits abris de jardin. En revanche, leur dimension doit être inférieure ou égale à 2m² de surface au sol et 1,5 mètre de hauteur sous plafond. Mais la aussi, vous devez vous renseigner auprès de la mairie. En effet, le PLU peut aussi l’interdire si le terrain est sur une zone à risque naturel (inondable, sismique, glissements de terrain…)  

Néanmoins, il est possible d’installer des constructions à caractère temporaire sur un terrain non constructible. Concrètement, vous pouvez installer des tentes de camping et le matériel associé. La législation n’impose aucune condition d’utilisation ou d’installation. De même, les camping-cars, roulotte, yourte, tiny house … peuvent être installés sur votre terrain non constructible à condition que cela reste du temporaire.

Ces installations ne doivent pas perdre leur caractère mobile. En effet, si votre équipement est installé pour plus de 3 mois sur votre terrain non constructible, vous devez obtenir une autorisation de la mairie.

Cette autorisation d’urbanisme peut être soumise à la délibération du conseil municipal et en fonction du zonage du terrain. Notez que si votre terrain se situe en zone naturelle (N) dans ce cas, les chances d’obtenir votre autorisation sont minimes.

Sinon, il est tout à fait possible de transformer un terrain non constructible en potager, de planter des arbres fruitiers ou encore de développer un site de loisirs (accrobranche ou équitation par exemple).

N’hésitez pas à vous renseigner auprès de la mairie afin de ne pas vous exposer à des sanctions pénales !

Est-il possible d’habiter un terrain non constructible ?

A priori, les installations longue durée ne sont pas autorisées sur un terrain non constructible. Néanmoins, avec l’émergence des habitats alternatifs tels que les yourtes, Tiny house, roulotte ou Mobil-home, La loi Alur a modifié la législation en créant des zones appelées « pastilles ». Elles sont spécialement dédiés à ce type d’habitat et définies au PLU de la commune.

En revanche, pour s’installer en zones pastilles, il convient de respecter les critères suivants :

• L’habitation est amovible et peut être démontée à tout moment sans besoin de recourir à un engin lourd ;
• Le logement doit être habité au minimum 8 mois par an ;
• Une déclaration en mairie doit être réalisée ;
• Si la surface de plancher est supérieure ou égale à 40 m², il convient de demander un permis d’aménager ;
• En cas de terrain non viabilisé, c’est-à-dire qu’il n’est pas raccordé aux réseaux publics comme l’eau, l’électricité ou l’assainissement, vous pouvez installer vos propres équipements après avoir demandé une autorisation à la mairie.

À noter que les zones pastilles ne peuvent pas être des zones naturelles et forestières qui sont des zones protégées. De même, cela ne concerne pas les terrains agricoles où les seules constructions possibles sont celles nécessaires à l’exploitation (hangar, grange…).

Par ailleurs, ces zones pastilles doivent être prévues au PLU par les mairies. Malheureusement , très peu de mairie ont accepté de les intégrer à leur PLU. C’est pourquoi, pour savoir s’il en existe dans votre commune, le mieux est de contacter le service urbanisme de la mairie.

Un terrain peut perdre sa nature constructible alors même qu’il existe une habitation. Dans ce cas, il est possible de l’habiter, mais aucun agrandissement ne peut être réalisé !

Quelle est la fiscalité d’un terrain non constructible ?

Propriétaire d’un terrain non constructible, vous devez vous acquitter des impôts et taxes suivants :

• La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) dont le montant varie selon les communes.
• L’imposition sur la plus-value à la revente : En cas de plus-value, vous êtes imposés sur le barème de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2%). Pour être exonéré de plus-value, il faut conserver le terrain pendant 30 ans.
• Si le terrain est mis en location, les revenus sont imposables au titre des revenus fonciers.

Si le terrain non constructible est situé sur une propriété, une voie publique, une rivière, un fleuve navigable, alors il est possible d’être exonéré de la taxe foncière de façon permanente. En ce qui concerne les terrains agricoles, il s’agit d’une exonération partielle.

Achat d’un terrain non constructible : est-ce une bonne idée ?

Commençons par le prix d’un terrain non constructible, il s’agit bien évidemment d’un critère alléchant. En effet, le prix d’un terrain non constructible peut couter jusqu’ à 20 fois moins cher qu’un terrain constructible. En général leur prix oscille entre 0,50 et 10 euros du m². Cette variation s’explique par les critères suivants :

• La superficie
• Le type de terrain : le prix d’un terrain agricole est plus élevé
• L’état et l’environnement du terrain : La présence d’arbres ou encore d’une étendue d’eau fait augmenter la valeur de la parcelle
• La localisation : le prix d’un terrain proche de la ville est généralement plus élevé

Mais attention, la perspective d’une belle plus-value ne doit pas vous aveugler ! En effet, gardez à l’esprit que pour rendre un terrain constructible, il faut s’armer de patience et réaliser une procédure complexe et sans garantie concrète !

Par ailleurs, si votre objectif est d’y installer une habitation mobile, vérifier que vous pouvez obtenir une autorisation de la mairie avant d’acheter !

De manière générale, avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain non constructible, renseignez-vous au préalable en mairie afin de prendre connaissance du PLU et des possibilités d’évolution concernant le zonage de votre terrain.